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“政策救市”欲松还紧 澳洲房地产市场何去何从
编辑:龙虎国际   发布时间:2021-03-07 20:26

  近期,澳洲多地房价下跌已是不争的事实,房地产后续发展能否”突出重围”还是“每况愈下”成为了不少人讨论的焦点问题。日前,澳大利亚银行监管机构表示,其已在住房贷款标准上肩负”重任”,即便是房地产大崩盘,也不会让澳大利亚的银行歇菜,陷入困境。

  在澳大利亚商业经济学家的讲话中(多数任职于澳大利亚审慎监管局APRA负责监管的机构工作),监管机构主席Wayne Byres指出,其淡化了限制高风险住房贷款的举措。他指出,尽管其给予了重视,但我们寻求强化标准和实践目标的举措还相当温和,在大多数情况下,都是采用循规蹈矩的方法,确保内部政策在实践中得以贯彻落实。虽然仍有很多“家务事”没处理完,但标准贷款的重任已基本完成。

  随着银行寻求更好地处理借款人支出,更好地了解借款人的债务承诺,预计从现在开始,任何的紧缩政策都将被边缘化。换言之,并非贷款标准的“相对适度”、“相对温和”的改善是不痛不痒的。

  Byres认为,如果把对贷款标准的审查比喻成“剥洋葱”,那么在进行每一个步骤的时候就像一层一层的剥开洋葱的皮,都会看到新的不同内在层面。加强监管并不能总是转化为更为审慎的政策,而更为审慎的政策也并总是都能如期所愿转化为更为审慎的举措,这也就像剥洋葱时,眼睛总会感到不舒服一样。

  在他看来,要在可服务性评估中实施利率缓冲政策,只有在实践中使用,而不是被一线贷款机构所覆盖才有意义。也只有在适当地寻求有关债务承诺的信息时,才能将这些缓冲举措应用于借款人的其他现有债务。

  然而,根据Byres认为的“适度”性质,他对有关收紧放贷标准是贷款增长放缓的主要驱动力的分析提出了质疑。Byres表示,目前信贷增长似乎有所放缓,但在房价走软、利率上升的达环境下,这并不奇怪。过去一年,住房信贷增长仍保持在6%左右,仅略低于长期平均水平,与2011年以来的平均水平保持一致。同时,他观察到这段时期涵盖了澳大利亚上一次全国房价下跌的时期。

  对此,德意志银行的Phil Odonaghoe表示,他认为这些言论是“乐观的”。,在改善此前宽松的抵押贷款标准方面,毕竟Byres表示工作已经完成。

  各大银行的投资者也认同这一观点,尽管他们的股价较早前大幅反弹,但在交易员看来,加强监管(如严格的债务与收入之比上限)的可能性不大。

  然而,尽管这一消息可能对银行有利,但澳大利亚审慎监管局APRA并没有暗示放宽贷款标准可能会重振澳大利亚主要的东海岸房地产市场。

  Odonaghoe表示,对于近期的房价下跌,APRA似乎并没有太在意。相反,Byres试图在一个“压力测试”环境中勾勒出银行预期的恢复能力,其中还包括房价大幅下跌的大环境。

  那么下跌底线在哪呢?这一番言论强化了监管机构迄今为止对近期房地产市场发展相对乐观的反应。去年对澳大利亚13家最大的银行进行压力测试假设,假设中国经济低迷降引发了大宗商品价格暴跌,导致澳大利亚政府和银行信贷评级下调,并暂时关闭了获得海外融资的渠道。测试结果显示,澳大利亚国内生产总值(GDP)将下降4%,失业率翻了一番,达到11%,三年内全国房价暴跌35%。

  即使在这种情况下,银行业将遭受巨大损失,但APRA发现,即便银行没有或不可能通过售股筹集新的股本,也没有一家银行会违反最低资本要求。因此,从理论上讲,这13家大银行都不需要政府施以援手。

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